住み替え 一戸建て
住み替えて一戸建てに移るのに後悔しないために必要なことはたった１つです。
それは、住み替えの際に売る家をできるだけ高く売ることです。
高く売るためにあなたがやるべきことはシンプルで、不動産屋選びだけを注意すればほぼ大丈夫です。
複数の不動産屋から査定をもらってみて、そのなかで最も高額な査定額を出してくれる業者に売却依頼すればOKなんです。
実は不動産屋によって売るのが得意な家や苦手な家があります。
だから複数の不動産屋から査定をもらってみないと、どこが得意か気づくことができないんですよね。
とはいえ、自分で不動産屋を何件も回るのは面倒ですよね？
そこで簡単に複数の不動産屋から査定をもらうことができるのがネットの一括査定になります。
家の間取りや築年数などをだいたいの情報でも良いので入力すれば、だいたいの査定額がすぐにもらえます。
この時点では、まだ不動産屋を選ぶだけなのでだいたいの査定額でもいいんです。
あとは、最高値の１社に絞ってから正確な査定額を出し直してもらえばいいわけです。
一戸建てはマンションよりも売却が難しいことも多いので、ぜひ一戸建てで住み替えされる方は不動産屋選びを適当にしないように注意してくださいね。
住み替え 一旦賃貸
住み替えをするなら一旦賃貸に移るのがベストです。
これは私が過去に数軒の家を不動産屋を通して売ってもらった経験から断言しちゃいます。
まず、家を売るとなれば内覧が入りますよね？
内覧の目的は
「この家は本当に価格なりの価値があるか？」や
「傷んでるところはないか？」など
チェックすることが目的なんですが
空き家状態でないとゆっくり見れませんよね。
そこで、売り家を空き家にしてしまうことで
納得いくまでじっくり内覧をしてもらえます。
一旦賃貸に暮らすとなれば家賃が発生しますが
高く早く売れるのなら家賃は元がとれます。
それに、引越しの荷物の多くを
トランクルームなどに預けてしまえば
最低限の間取りの賃貸で済むので
家賃の支払いも低く抑えることができますよ。
住替え 流れ 分かりやすく
住替えの流れを分かりやすく説明するには
前提として２つのパターンがあります。
１，家が売れる前から新居に住替える
２、家が売れてから新居に住替える
家を高く早く売りたい場合には
売れる前から新居に住替える方が得策です。
なぜなら、人が住んでる状態のままでは
家をゆっくり見れないから、どうしても
売れづらくなるからです。
上記でおすすめの１の場合で
住替えの流れを紹介すると。
- 売りに出す家を複数の不動産屋に査定してもらう。
- 最高値をつけてくれた不動産屋に売却依頼する
- 出来るだけ早くに新居に引越しする
- 新居が決まらない場合はとりあえず賃貸に引っ越す
- 空き家の掃除を徹底しつつ内見の入り具合を見る
- 内見が入るなら売値はそのまま、入らないなら少し値下げ
- 家が売れたらすぐに売買契約書の作成をする（不動産屋が手配）
- 代金の振込み確認ができたら、契約書を仕上げる
- 物件の引き渡しをして完了
ざっと流れを説明するとこんな感じです。
もし、売り家に住みながら売るなら
「６」の内見が入らない原因となります。
それに、もし内見が入っても売れづらいです。。
住み替え 住宅ローン控除
住み替えでも住宅ローン控除はほとんどの場合で使えます！
ちなみに、確定申告して自分から申告しないと、放置してても税務署とか役所とか勝手に控除はしてくれませんのでご注意ください。
ちなみに、新築への住み替えるの場合には以下の要件を満たさないダメです。
- 年収３０００万円以下
- ローンの返済が１０年以上ある
- 登記簿上の床面積が５０㎡以上ある
- その床面積の半分以上が自分の居住用
- 所得してから半年以内に入居をして、同年の年末に続けて住んでること。
住み替える家が中古の場合やリフォームを行う場合にはさらに条件が追加となります。
なお、上記は条件のすべてではありません。
物件の条件によってもいろいろ変わってきます。
私の経験からだと、相談するのは売却依頼をする不動産屋よりも新しく住み替える家を買う場合にはそちらの不動産屋さんの方が力を入れてサポートしてくれると感じてます。
だって、これから家を買ってくれるお客さんって、不動産屋さんからすれば最高のお客さんだからです！
住み替え 家が売れない
住み替えをしたいのに家が売れない・・・
これはよくある失敗談です。。。
実は、多くの人は家が売れる前から新居を探し、売れる前提で仮のローン審査も済ませ、あとは売れるのを待つだけ！ってパターンが多いんです。
で、思ったように売れずに焦る。。。というワケです。
家は売れるまでに半年から１年かかるのが一般的です。もしまだ１年未満なら待つしかありません。
でも、どうしても早く新居に住み替えしたい場合には、ひとまず賃貸物件に引越しをして、空き家にした状態で家を売ってみることをオススメします。
空き家状態だと家は売れやすいからです！
内見しやすいし、部屋の広さも分かりやすい、それに破損部分などもチェックしやすいから安心感がUPします。
すでに、空き家にしているのに売れない場合は。。。不動産屋さんを変えてみるしかありません。
もし、今の不動産屋さんに依頼するにあたり、複数の業者さんのなかから査定をもとに選び出す作業を経ていないなら選び方が間違ってます。
そりゃ、売れなくても不思議じゃありません。
不動産屋には売るのが得意な家と苦手な家があるからです。
ぜひ、一括査定などを利用して、複数業者から査定をもらい、一番高値の不動産屋に依頼するべきです。
今の不動産屋を断るには、「家族から、知人の不動産屋に頼め」と言われてしまいました。なんて理由が当たり障りありませんよ。
ただし、依頼に契約期間が残ってる場合は契約満了を待ってから更新せずに他社に変えるのがマナーですよ。
住み替え 一軒家からマンション
住み替えを一軒家からマンションにするなら、絶対に守るべきポイントが１つあります。
それは、家が確実に売れて、代金を受け取ってから次のマンションの契約をするということです。
家は売れたつもりでも、売買契約の直前に話が流れることも珍しくありません。
なので、売れたつもりで次のマンションを買ってしまうと、家が売れなくてアテにしてたお金が入らず、ローンの頭金など購入に充てるお金が不足するリスクがあります。
お金の都合がつかずにマンションの購入をキャンセルすると、もうそこでは再び購入するのは難しくなります。
ハッキリ言って、迷惑をかけられたお客さんだからです。。。
意外とデリケートなんですよ。
あと、ローンを利用予定だった銀行などに対しても信用を失います。
銀行担当者とその上司のメンツを潰したことになるからです。
過去に、私の知りあいは、ローンをドタキャンしたせいで、担当者から「次はうちでは難しいかも」と遠まわしに断られたことがありました。
後から分かったことですが、銀行ローンで担当してくれた若手社員の上司が「あんな客は二度と連れてくるな。断れ。」と言われてようです。
世の中、そういうものなんですよ・・・。
住み替え 荷持 預かり
住み替えの際に荷持を預かりしてくれるところがあればすごく助かりますよね。
実は、大手の引っ越し業者も預かりをしてくれるんです。
でも・・・繁忙期は予約で埋まっていたり、頼めたとしても料金が結構お高いのが難点です。
さらに、預けられる期間も長期間は無理なので結構焦ります。
で、そんな時に便利なのが、トランクルームのような荷物預かりを専門としているサービスです。
日本中、どこでもトランクルームは存在していますよ。
これを利用すれば、引っ越しの料金もかなり安く抑えられることになります。
なお、住替えの際に、元の家を売るなら、トランクルームなどに荷物を全て出してしまい、空にして空き家を売るのが売れやすいのでオススメです。
住み替え 頭金なし
住み替えで頭金なしの場合には、なるだけ前の家を高く売る必要があります。
高く売れないと決めつけてませんか？
もしあなたが複数の不動産屋から査定をもらい、最高値の業者を選んでいないとすれば、今よりも１００万円や２００万円も高く売れる可能性はまだあります。
絶対に、複数の不動産屋から査定をもらいましょう。
また、これは誰にでも言えることですが、前の家のローンの利用先と次の家のローンの利用先はなるべく同じにした方が良いです。
人によっては低金利の他の銀行などに変えたがるケースも多いですが、前にローンを組ませてくれたところの方が返済実績も積んでいる分、頭金なしの厳しいローンでも審査に通してもらる可能性は高まります。
まとめますと・・・
・家の売却をたのむ不動産屋は複数から査定をもらって最高値のところに頼むこと。
・ローンの利用は前に利用したことがあるところに頼むと通りやすい。
この２点が頭金なしの時のコツとも言えます。
住替え 流れ
住み替えには流れがありますが、この流れを間違えると取り返しのつかない大惨事になります。
そこで、全体の流れを簡単に紹介しつつ、絶対に間違えてはいけない注意点をお伝えしますね。
- 不動産屋を選ぶ
- 不動産屋に家を売ることを伝える
- 住替えする家を探す
- 売りに出した家が売れる
- 売買契約をする
- 新しい家を決める（契約する）
- 新しい家に住む
注意点は５です！
５の「売買契約をする」を飛ばして住み替える家を買ってしまう人がいるのでこれはやっちゃダメです。
家は売買契約が終わるまで売れたという過信は禁物です。
いくらでもドタキャンなんてある世界です。
で、もしも売買契約が流れたのに、次の家の購入契約なんて先にしてたり、違約金がかかるレベルの仮押さえをしていた場合には、大損します。
下手すると、損害賠償なんて話になることも・・・
だから、絶対に売買契約が終わり、代金の入金を確認するまでは次の家の契約は避けるべきです。
もちろん、仮住まいの賃貸契約とか、住み替えるのが賃貸物件の場合はあまり気にしなくても良いと思います。
これは不動産投資をしている私が見てきた、他の人の数多くの売買契約の失敗から断言できます。
